Mediante el contrato bancario más habitual de préstamo hipotecario, el cliente (prestatario) recibe una cantidad de dinero (capital del préstamo) de una entidad de crédito (prestamista) en el momento de la firma de la escritura pública ante el Notario, obligándose a devolver dicha cantidad, junto con los intereses correspondientes, mediante pagos periódicos (cuotas) hasta el momento del vencimiento del préstamo.

Se trata de un tipo de préstamo en el que la entidad de crédito, además de la garantía genérica de todos los bienes presentes y futuros del deudor, cuenta con una garantía especial para el recobro de la cantidad prestada al cliente: una hipoteca sobre un inmueble, generalmente de su propiedad, normalmente una vivienda. De tal manera que, en caso de que el cliente no atendiese al pago de su deuda, la entidad prestamista podría recuperar la cantidad pendiente de cobro (total o parcialmente) mediante la venta del bien hipotecado, siguiendo el procedimiento de ejecución hipotecaria legalmente establecido (Ley de Enjuiciamiento Civil).

Dependiendo del tipo de bien comprometido (vivienda habitual, segunda residencia, ...) variarán las condiciones ofrecidas por la entidad de crédito, siendo en general más favorables las relativas a préstamos hipotecarios para la compra de vivienda habitual. Por otra parte, un mismo bien puede servir de garantía de distintos préstamos simultáneamente, al poderse hipotecar más de una vez, teniendo preferencia las hipotecas anteriores sobre las posteriores. Por ello, en caso de segunda y sucesivas hipotecas, las condiciones ofrecidas por los prestamistas suelen ser peores que si se tratase de una primera hipoteca.

El préstamo hipotecario suele ser de importe elevado y tener una larga duración. Entre otros, se emplea para financiar la mayor inversión que hace una persona durante su vida: la compra de una vivienda. Por tanto, implica la asunción de una importante carga financiera presente y futura por parte del cliente. Además, en algunos casos, la entidad de crédito solicita como condición para su contratación en condiciones más favorables la domiciliación de la nómina y de recibos, lo que intensifica en mayor medida la vinculación del cliente con la entidad prestamista. En consecuencia, es muy conveniente que el cliente actúe sin precipitación a la hora de elegir la entidad con la que contratar el préstamo hipotecario, comparando minuciosamente todas las condiciones de las distintas ofertas del mercado. En los folletos informativos gratuitos sobre préstamos hipotecarios las entidades detallan las principales características de sus ofertas.

En el caso particular de la financiación de la compra de una vivienda de nueva construcción, debe tenerse en cuenta que el comprador no está obligado a subrogarse en el préstamo del promotor, aunque así lo haya firmado en el contrato privado de compraventa. A la hora de elegir entre la subrogación y un nuevo préstamo hipotecario, el cliente debería comparar las características particulares de cada préstamo, para lo que es necesario disponer de información completa sobre el préstamo del promotor. Además de tener en cuenta todos los costes directos de cada alternativa, se recomienda valorar también los gastos que hay que pagar a terceros (notaría, impuestos, registro, gestoría, tasación,...) que son distintos en cada opción.

Contratación

A la hora de elegir un préstamo y entidad de crédito con la que contratarlo, el cliente debería centrarse en las características particulares de las distintas ofertas y, en concreto, en el coste total (intereses, comisiones bancarias, gastos) de cada una de ellas. Además, el cliente debería tener en cuenta los siguientes factores:

Importe del préstamo

El cliente debería calcular sus necesidades y capacidad de endeudamiento teniendo en cuenta todos los gastos vinculados a la contratación del préstamo hipotecario y sus ingresos presentes y futuros, así como la seguridad de los mismos (teniendo muy en cuenta la situación de empleo). Además, en caso de optar por un préstamo a tipo de interés variable, es conveniente prever un margen sobre la capacidad de endeudamiento a la hora de calcular el capital del préstamo a solicitar, puesto que una subida de tipos puede provocar un incremento de la cuota periódica en el futuro, si no se ha contratado un instrumento de cobertura. Es aconsejable solicitar asesoramiento a la entidad de crédito sobre el esfuerzo financiero máximo que es razonable asumir.

Es práctica habitual que las entidades de crédito ofrezcan financiar hasata el 80% del valor de tasación del inmueble que se va a hipotecar, aunque algunas pueden ofrecer un importe superior o inferior. Esto depende de su política de concesión de préstamos, de la aportación de garantías adicionales, del análisis que hagan de la capacidad financiera del cliente,... Normalmente, las entidades ofrecen mayor financiación cuando se trata de primera hipoteca que cuando la garantía consiste en una segunda o sucesivas hipotecas; igualmente, suele ser mayor la financiación ofrecida cuando la garantía recae sobre la vivienda habitual que si ésta consiste en una hipoteca sobre otro tipo de vivienda o bienes.

El plazo

El plazo de los préstamos hipotecarios suele abarcar varios años (en ocasiones hasta 30 años), puesto que el elevado importe de los mismos obliga a aplazar a muy largo plazo su devolución. El cliente se ve pues vinculado con la entidad prestamista durante un largo periodo de tiempo, si bien, siempre cabe la posibilidad de devolver (amortizar) anticipadamente el préstamo, parcial o totalmente, adelantando su vencimiento. En este caso hay que tener en cuenta las comisiones bancarias por cancelación anticipada pactadas. Por otra parte, también cabe la posibilidad de intentar negociar con la entidad de crédito una modificación del plazo inicialmente pactado.

A la hora de elegir, hay que considerar que cuanto más largo sea el plazo, sin variar las demás condiciones del préstamo, el importe resultante de las cuotas periódicas hasta el vencimiento será menor, aunque su reducción es menos que proporcional al incremento del plazo, puesto que los intereses totales a pagar son mayores.

Además, cuanto más largo sea el plazo de un préstamo a interés variable (o en moneda extranjera), mayores son las posibilidades de subida de los tipos de interés (o de apreciación de la moneda extranjera) y, por tanto, mayor el riesgo de interés (o de cambio) asumido por el cliente, que puede traducirse en un incremento de las cuotas a pagar en el futuro.

(Ver riesgos que pueden surgir con un préstamo hipotecario a tipo variable).

Moneda del préstamo

Lo más habitual es que el préstamo se contrate en la misma moneda en que el cliente recibe sus ingresos, normalmente en euros, de manera que el cliente no asuma ningún riesgo de tipo de cambio.

En caso de que el préstamo esté denominado en moneda extranjera o en una divisa distinta de la correspondiente a los ingresos del cliente, multidivisa, es necesario advertir sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio que asume el cliente. Supongamos que un cliente con ingresos en euros contrata un préstamo en moneda extranjera; si se apreciase la moneda extranjera frente al euro, los pagos o cuotas en dicha moneda convertidas en euros se verían incrementados. Por tanto, el cliente debería ser plenamente consciente del riesgo de cambio asumido y estar en condiciones de valorar hasta qué punto los menores tipos de interés de algunos préstamos en moneda extranjera lo podrían compensan. El riesgo de cambio será más alto cuanto mayores sean el importe y el plazo del préstamo, puesto que mayores pueden resultar los incrementos de los pagos periódicos al convertirlos a euros.

En definitiva, un tipo de interés más bajo en un préstamo en moneda extranjera no significa que el préstamo vaya a resultar más barato.

Condiciones adicionales impuestas por la entidad prestamista

Además de las condiciones financieras de las distintas ofertas, el cliente debe valorar la conveniencia de otras condiciones adicionales que algunas entidades ofrecen para conseguir un tipo de interés más favorable, como por ejemplo: la domiciliación de nóminas, recibos, contratación de seguros no obligatorios (de amortización de la deuda en caso de fallecimiento, desempleo o incapacidad permanente,...).

Tipo de interés y TAE

El tipo de interés

Las entidades de crédito cobran un interés como consecuencia del aplazamiento de la devolución de la cantidad entregada al cliente (capital del préstamo). Este interés se calcula aplicando un porcentaje o tipo sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. No existen limitaciones legales al establecimiento de tipos de interés. Normalmente, cuanto mejor sea el tipo de garantía ofrecida por el cliente (por ejemplo, vivienda habitual) y mayor su valor en relación con el importe del préstamo, menores serán los tipos de interés.

El tipo de interés puede ser fijo o variable, según se mantenga constante a lo largo de la vida del préstamo o se modifique, respectivamente.

Préstamo a interés variable

En esta modalidad de préstamo el tipo de interés se modifica a lo largo de su período de amortización; si bien existen operaciones mixtas en las que, durante un periodo inicial, éste se mantiene constante. En los prestamos a tipo variable, el importe de los intereses que efectivamente se deberán pagar durante la vida del préstamo no se pueden determinar en el momento inicial, pues dependerán de la evolución futura del índice o tipo de referencia. El tipo de interés variable se suele expresar como la suma de un indice o tipo de referencia y un porcentaje (margen o diferencial) constante. Puede acordarse el redondeo del tipo de interés (ver disposición adicional duodécima de la Ley 44/2002(1)).

En consecuencia, al comparar los intereses variables de las distintas ofertas hay que analizar tanto el margen o diferencial constante como el índice o tipo de referencia escogido, pues puede haber diferencias sustanciales entre unos y otros.

La entidad prestamista debe comunicar al cliente los nuevos tipos resultantes de la variación del de referencia. Esta comunicación debe hacerse con carácter previo si el tipo de referencia utilizado no es uno de los oficiales. En el documento de liquidación que la entidad debe entregar al cliente con el pago de cada cuota debe figurar el tipo de interés aplicado con el detalle del tipo de referencia y diferencial o margen (ver norma 6ª.8 y anexo VI, Circular del Banco de España 8/1990 de 7 de septiembre).

En definitiva, el importe de los pagos o cuotas futuras podrá cambiar, subiendo o bajando, según lo haga el índice o tipo de interés de referencia en los momentos de revisión del mismo. Algunas entidades establecen límites a las variaciones a la baja y/o al alza de los tipos de interés de referencia; a igualdad de las demás condiciones, resultará más interesante para el cliente aquella oferta que no limite la posible reducción de las cuotas. El cliente debe ser consciente del riesgo de interés que asume al contratar préstamos de interés variable sin cobertura: si suben los tipos de interés, puede encontrarse con dificultades para el pago de las mayores cuotas resultantes. Para minimizar este riesgo, puede reducirse la variación de la cuota en caso de subida de los tipos de interés mediante un seguro o cobertura. La entidad de crédito prestamista deberá ofrecer al cliente al menos un instrumento de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés (art.19 Ley 36/2003).

Indices o Tipos de referencia

El índice o tipo de referencia utilizado puede ser publicado por entidades privadas o públicas, si bien lo más habitual es la utilización de tipos de referencia oficiales, publicados mensualmente en el BOE y difundidos por el Banco de España. Se consideran oficiales los siguientes índices o tipos de referencia:

- referencia interbancaria a un año, EURIBOR o tipo medio de los depósitos en euros a un año entre entidades de crédito. Es el más empleado. No obstante, algunas entidades utilizan tipos “EURIBOR” no oficiales, es decir, que no coinciden con el publicado en el BOE. Por ello, es importante identificar correctamente el tipo de interés de referencia.

-tipos medios de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre (IRPH), concedidos por los bancos, las cajas de ahorros, o por el conjunto de entidades de crédito,

-tipo activo de referencia de las cajas de ahorros (indicador CECA, tipo activo); poco utilizado en la práctica.

-tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años; poco utilizado en la práctica.

-tipo interbancario a un año MIBOR, exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2000.
A la hora de elegir un tipo de referencia, es conveniente analizar tanto su nivel como su variabilidad en el pasado, teniendo presente que la historia no define la tendencia en el futuro.

Préstamo a interés fijo

El tipo de interés se mantiene constante a lo largo de la vida del préstamo, conociéndose desde el principio el importe de los intereses totales a pagar. El cuadro de amortización que figura en la escritura del contrato contiene los importes efectivos de las cuotas que se tendrán que pagar en el futuro, que no están sometidos a variación. A diferencia de los préstamos con interés variable, no existe incertidumbre sobre los importes de las cuotas futuras.

Debido a que el cliente no asume el riesgo de incremento del tipo de interés del mercado, el tipo de interés de las operaciones a tipo fijo suele ser superior al de las operaciones a tipo variable. Además, a mayor plazo del préstamo, el tipo de interés suele ser mayor.

TAE (Tasa anual equivalente)

Como se indica con más detalle en el apartado correspondiente, la TAE es un dato que representa el tipo de interés eféctivo ímplicito en una operación, teniendo en cuenta además de los intereses otros elementos de su coste. Por ello, aparte de fijarse en el tipo de interés, es conveniente tener en cuenta la TAE cuando se seleccione un préstamo concreto.

En particular, este indicador del coste efectivo del préstamo incluye intereses, comisiones bancarias y determinados gastos que el cliente esté obligado a pagar al prestamista. No incluye sin embargo los gastos a abonar a terceros(corretajes, honorarios notariales e impuestos) o los gastos por seguros o garantías (aunque si se incluyen aquellas primas destinadas a garantizar a la entidad el reembolso del crédito en caso de fallecimiento, invalidez o desempleo, siempre que la entidad imponga su suscripción para la concesión del crédito). Tampoco se tienen en cuenta las deducciones por impuestos.(Nª8ª.4.a) Circular del Banco de España 8/1990).

En el caso de préstamos a interés variable, al no conocerse cuál va a ser la evolución del tipo de interés de referencia durante la vida del préstamo, la TAE se calcula bajo el supuesto teórico de que éste permanece constante en el nivel conocido en el momento de celebración del contrato (ver norma octava y anexo V Circular del Banco de España 8/1990).

La TAE debe aparecer en aquella publicidad del préstamo hipotecario que haga referencia a su coste, así como en la oferta vinculante, y en el contrato. En el caso de préstamos a tipo de interés variable, la TAE figura a efectos informativos puesto que puede variar como consecuencia de los cambios del tipo de interés de referencia. Resulta pues orientativa a la hora de comparar el coste de distintas ofertas.

Posteriormente, una vez contratado un préstamo concreto, en los documentos de liquidación del mismo, que la entidad de crédito debe enviar al cliente, aparecerá el “coste efectivo remanente” en lugar de la TAE. Este tiene en cuenta únicamente los desembolsos pendientes de la operación durante el período restante hasta su vencimiento, no incluye pues los costes (comisiones bancarias, cuotas...) ya pagados por el cliente.

1. Redondeo al extremo del intervalo pactado más próximo, sin que éste pueda sobrepasar el octavo de punto.

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